Debido al estado de alarma en el que nos estamos viendo inmersos por la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el ejecutivo se ha visto obligado a adoptar una serie de medidas urgentes con el objeto de amortiguar el impacto de esta crisis sin precedentes.
La falta de ingresos o la disminución de los mismos durante el período de tiempo que dure el estado de alarma, puede dar lugar a que muchos autónomos y pymes no puedan hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones de pago de las rentas derivadas por el arrendamiento de sus negocios, incumplimiento este que puede poner en riesgo la continuidad de sus actividades.
Con el fin de aminorar las nefastas consecuencias económicas que pueden derivarse de esta crisis sin precedentes, el ejecutivo ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de Medidas Urgentes Complementarias para apoyar la economía y el empleo, las cuales pasamos a detallar a continuación.
1º) Arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda cuando el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
La principal novedad en materia arrendaticia es que se dirige a los contratos de arrendamiento de inmuebles pasa uso distinto de vivienda, principalmente locales, oficinas e industria, cuando el arrendatario es persona física o jurídica, y el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, es decir, propietario de más de 10 inmuebles urbanos (excluye garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En este caso, el arrendatario podrá solicitar al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (es decir, a partir del día 23 de abril de 2020) la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador (empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor), salvo que se haya alcanzado un acuerdo previo entre ambas partes, acuerdo que alcanza tanto la moratoria como la reducción de la renta.
La renta se aplazará, sin penalización ni intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La vigencia de la moratoria se mantendrá durante todo el período de tiempo que dure el estado de alarma y prórrogas (actualmente hasta el día 11 de mayo de 2020), y con un plazo máximo de cuatro (4) meses.
2º) Arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda cuando el arrendador NO sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
El arrendatario que sea autónomo o PYME de un contrato de arrendamiento suscrito con un arrendador que no sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, y cumpla con los requisitos que a continuación se expondrán, podrá solicitar a éste en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del citado Real Decreto (a partir del 23 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento, o una rebaja de la renta, no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Las partes podrán acordar usar la fianza arrendaticia para el pago total o parcial de una o varias mensualidades, si bien únicamente en el marco de lo establecido en el presente Real Decreto 15/2020. No obstante lo anterior, si se acuerda usar la fianza total o parcialmente para el pago de la renta, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si éste fuera inferior a un año.
Los REQUISITOS para que autónomos y PYMES puedan acceder a las medidas anteriores (moratoria, aplazamiento del pago de la renta y uso de la fianza para el pago de la renta), son los siguientes:
- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta (cotizando) en cualquiera de los Regímenes establecidos por la Tesorería General de la Seguridad Social y Mutualidades sustitutorias del RETA, en el momento de declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
b) Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma.
c) Si no hubiera quedado directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
a) Que tengan menos de 50 empleados (número medio de empleados no sea superior a 50).
b) Que el total de las partidas del activo no supere 4 millones de euros.
c) Que el importe neto de su cifra anual de negocios o supere 8 millones de euros.
d) Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma.
e) Si no hubiera quedado directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para acreditar lo anterior, arrendatario deberá aportar al arrendador la siguiente documentación:
a) Para acreditar la reducción de actividad, se aportará Declaración Responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento anteriormente señalada. El arrendador podrá requerir al arrendatario los Libros Contables para acreditar.
b) Para acreditar la suspensión de la actividad, se aportará certificado expedido por Hacienda sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
En caso que el arrendatario se vea indebidamente beneficiado por las medidas establecidas en el Real Decreto 15/2020 por no reunir los requisitos señalados, deberá responder por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, y por los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que hubiera podido incurrir.
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